CHE DIFFERENZA C’E’ TRA MANUTENZIONE ORDINARIA, STRAORDINARIA? GLI INTERVENTI EDILIZI: VEDIAMOCI CHIARO (1° PARTE).

da Super User
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Tra i vari commenti – sono di fondamentale importanza per far sì che la discussione sul tema dell’articolo sia il più completa e fruibile da più persone possibili quindi … commentate, commentate, commentate! – al post sulla pagina face book riguardanti l’articolo sulle agevolazioni fiscali ce n’è uno di un collega – che nuovamente ringrazio – che mi ha fatto notare che la maggior parte delle persone non ha ben chiara le differenza tra i vari interventi edilizi.

Questo non per colpa propria ma perché, come spesso accade, la normativa non è di semplice lettura e comprensione.

Manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, ristrutturazione … sono termini che creano spesso confusione.In quest’articolo cercherò di chiarire la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria indicando inoltre quali interventi ricadono nell’una o nell’altra categoria.

N.B.

Come è facilmente intuibile non è possibile elencare per filo e per segno tutte le tipologie di interventi, cercherò di fare gli esempi più comuni e di spiegare il principio a cui fanno fede le singole nomenclature, così da poter inserire nella corretta tipologia anche gli interventi non espressamente elencati.

Le tipologie di interventi edilizi sono normati ed espressamente specificati all’art. 3 del D.P.R. 380/2001 cosiddetto Testo Unico dell’Edilizia. L’articolo suddivide gli interventi edilizi in sei tipologie.

  • La manutenzione ordinaria
  • La manutenzione straordinaria
  • Restauro e di risanamento conservativo
  • Ristrutturazione edilizia
  • Nuova costruzione
  • Ristrutturazione urbanistica.

La manutenzione ordinaria

Con questa dicitura si intendono “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.”.Nell’articolo riguardante le opere eseguibili in edilizia libera (qui), spiego quali sono gli interventi ricadenti nella manutenzione ordinaria.La Corte Costituzionale con sentenza n. 238 del 23 giugno 2000 ha sottolineato che l’essenza della manutenzione ordinaria sia quella di tutelare l’integrità della costruzione e la conservazione della sua funzionalità, senza alterare l’aspetto esteriore dell’edificio. (fonte: Guida essenziale al Testo Unico dell’Edilizia – Maggioli Editore


Di seguito un elenco di alcuni esempi pratici:

Intonaci interni ed esterni, compresa tinteggiatura e opere correlate; rivestimenti interni ed esterni; pavimentazione interna ed esterna; grondaie, pluviali, tubi e impianti di scarico (c.d. opere di lattoneria); serramenti e/o infissi interni ed esterni; elementi decorativi delle facciate quali, corniciature, lesene, marcapiani etc.; elementi di rifinitura delle scale; installazione di inferriate e altri sistemi anti intrusione; la riparazione, messa a norma, sostituzione o rinnovamento del manto di copertura, del controsoffitto strutturale, dei parapetti e ringhiere, delle scale retrattili o di arredo  e del comignolo o terminale a tetto di impianti di estrazione fumi; degli ascensori o impianti di sollevamento verticale; dell’impianto elettrico, igienico e idro-sanitario,  della rete fognaria compresa la messa  a norma e la realizzazione di un tratto di canalizzazione e sottoservizi, dell’impianto per la distribuzione e utilizzo del gas; l’installazione di controsoffitto non strutturale; l’installazione, riparazione integrazione, messa a norma e rinnovamento di impianto di illuminazione esterno, di climatizzazione (comprese le opere correlate di canalizzazione), di estrazione fumi (comprese le opere di canalizzazione), di protezione antincendio, delle pompe di calore, delle antenne/parabole o altri sistemi di ricezione e trasmissione e dei punti di ricarica per veicoli elettrici.


La manutenzione straordinaria

Vengono definiti interventi di manutenzione straordinaria: “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso.”.

Concettualmente gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli necessari a rinnovare o sostituire parti – anche strutturali - dell’edificio oppure realizzare o integrare i servizi sanitari e/o tecnologici.

Non devono consistere in modifiche riguardanti i volumi, le superfici, la fisionomia e la struttura dell’edificio.

Alcuni esempi pratici:

Sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso; realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superfici utili, realizzazione di volumi tecnici, quali centrali termiche, impianti di ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie; realizzazione ed integrazione di servizi igienico-sanitari senza alterazione dei volumi e delle superfici, compresi anche quelli relativi alla costruzione della rete fognaria fino alla rete pubblica, realizzati con opere interne o esterne; sostituzione di una caldaia in quanto è inteso come diretto a sostituire una componente essenziale dell’impianto di riscaldamento; realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio; consolidamento delle strutture di fondazione e in elevazione; rifacimento vespai e scannafossi; sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d’imposta; rifacimento di scale e rampe; realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate; sostituzione solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti; sostituzione tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare; realizzazione di elementi di sostegno di singole parti strutturali.

Nel prossimo articolo vedremo le altre tipologie di interventi edilizi.

Lasciate un commento all’articolo e, se lo avete ritenuto utile, seguite la pagina face book. Per qualsiasi informazione contattatemi, sarò lieto di rispondere.

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